不動産ポータルの掲載料金と脱ポータルの進め方

ポータル経由の反響には、掲載料と反響課金がついて回る

賃貸や売買の物件を扱っていれば、SUUMO・HOMES・アットホームといった不動産ポータルへの掲載は当たり前になっています。多くの人が部屋探しや物件探しの最初にこれらのサイトを開くため、掲載すれば一定の反響が入ってきます。物件を露出させる場所として、いまも有効な手段です。

ただ、ポータル経由の反響には必ずコストがついて回ります。物件の掲載枠に応じた月々の掲載料がかかるタイプ、問い合わせ1件ごとに費用が発生する反響課金のタイプ、その両方というケースもあります。掲載する物件が増えるほど、反響が増えるほど費用は積み上がり、繁忙期には広告費が一気にふくらむ構造です。

ポータルが悪いわけではありません。問題は、ポータルに頼りきると、いつまでも掲載料と反響課金を払い続けることになり、自社で反響を集める力が育たないことです。

掲載料金・反響課金はどういう仕組みで決まるのか

不動産ポータルの料金は各社とも公式サイトでは公開されておらず、営業担当との個別見積もりで決まります。金額はエリア・掲載物件数・プランで大きく変わりますが、課金の仕組み自体は大きく2つの型に分かれます。

掲載枠課金（月額固定型）

掲載できる物件の枠数に応じて月額料金が決まる型です。賃貸仲介向けのプランに多く、枠数を増やすほど、また検索結果の上位に表示される上位プランにするほど月額が上がります。反響が多くても少なくても費用は一定のため、繁忙期は効率が良く、閑散期は割高になります。

反響課金（成果報酬型）

問い合わせや資料請求が1件入るごとに費用が発生する型です。売買仲介や注文住宅の分野に多く、1反響あたりの単価は商材の単価に応じて高くなる傾向があります。無駄な固定費はかかりませんが、反響が増えた月ほど請求額がふくらむため、「売上が伸びる月ほど利益率が下がる」という構造になりがちです。

どちらの型でも共通するのは、費用がポータル側の料金改定や競合の掲載状況に左右され、自社ではコントロールできないことです。同じエリアで競合が上位プランに切り替えれば、自社も追随しないと露出が下がる。この競り上がりが、ポータル費用が年々重くなっていく主な理由です。

自社の負担感を測るには、次の節で説明する「反響1件あたりの費用」に換算するのが確実です。月々の支払い総額を反響件数で割るだけで、ポータルと自社集客を同じ物差しで比べられます。

ポータル依存のもう一つのリスク

費用以外にも、ポータルに頼りきることにはリスクがあります。

一つは、価格と条件で横並びに比較されやすいことです。ポータルでは同じエリアの物件が一覧で並ぶため、利用者は家賃や価格、駅からの距離だけで比べます。同じ物件を複数社が掲載していることも多く、その会社を選ぶ理由が伝わりにくくなります。値段勝負に巻き込まれやすいのがポータルの構造です。

もう一つは、お客様との接点をポータルに握られることです。反響はポータルを通して入り、問い合わせの経路もポータル側にあります。掲載をやめた瞬間に、これまで積み上げた反響の流れがゼロに戻ってしまいます。

自社集客の柱は3つ

だからといって、いきなりポータルをやめる必要はありません。ポータルからの反響を受けつつ、並行して自社での集客力を育てていく。これが現実的な進め方です。自社経由の反響が増えてきたら、ポータルへの依存度を徐々に下げていきます。

自社で反響を集めるための柱は、大きく3つです。

Googleマップ（Googleビジネスプロフィール）を整える

「○○市 賃貸」「○○駅 不動産」で検索すると、検索結果の上部にGoogleマップと店舗の一覧が表示されます。この地図まわりの対策はMEOと呼ばれ、ここに自社が出てくれば、ポータルを経由せず直接の来店予約や電話が入ります。費用はかかりません。店舗情報を正確に登録し、店内やスタッフの写真を追加し、口コミを集めて丁寧に返信する。これだけでマップ経由の反響が生まれます。

地域と物件エリアを絞ったページを自社サイトに作る

ポータルに載せている物件情報だけでなく、エリアの解説ページを自社サイトに用意します。「○○市で賃貸を探すときのポイント」「○○エリアの相場と住みやすさ」といった、地域を絞った内容です。こうしたページは「○○市 賃貸 相場」のような検索で自社サイトが上位に出やすく、物件が入れ替わっても資産として残ります。物件そのものだけでなく、エリアの情報で選ばれる状態をつくります。

来店予約・LINE・問い合わせの導線を整える

サイトを訪れた人が迷わず連絡できるよう、来店予約フォームやLINE、電話ボタンをわかりやすく置きます。とくにLINEは、気軽に相談したい層と相性が良く、その後のやり取りも続けやすいのが利点です。スタッフの人柄や街の情報をブログやSNSで発信していけば、物件条件だけでない「この会社に相談したい」という指名につながります。

判断は「反響1件あたりの費用」で比べる

自社集客に切り替えるかどうかを判断するときは、反響1件あたりにいくらかかっているかで比べます。

ポータルは、月々の掲載料と反響課金を反響件数で割れば、1件あたりの費用が出ます。一方、自社集客はGoogleマップなら費用ゼロ、サイトの整備や運用にかかる費用も、件数が増えるほど1件あたりは下がっていきます。

最初のうちは自社経由の反響は少なく、ポータルのほうが効率が良く見えるかもしれません。ただ、自社集客は積み上げ型です。エリアページや口コミ、指名検索が育つほど、追加費用のかからない反響が安定して入るようになります。半年から1年の単位で見れば、自社集客のほうが費用対効果は高くなっていきます。

最後に

不動産ポータルは、物件を多くの人の目に触れさせる手段として、いまも有効です。ただ、そこに頼り続けると掲載料と反響課金を払い続けることになり、お客様との接点もポータルに握られたままになります。

Googleマップを整え、地域とエリアを絞ったページを自社サイトに作り、来店予約やLINEの導線を用意する。この3つを並行して進めれば、ポータルへの依存度を少しずつ下げ、掲載料や反響課金に左右されない集客の土台ができます。いきなりやめるのではなく、併用しながら切り替えていくのが安全です。

サイシアでは、AIを活用したサイト制作からSEO対策、MEO対策、広告運用までをワンストップで支援しています。不動産会社の集客にも対応していますので、ポータルに頼らず自社で反響を集める仕組みづくりについては、まずお気軽にお問い合わせください。